Se încarcă:
Feedback
 
Hotel like Investment (only Slovak version), Slovak Republic & Bratislava

 

Bratislava, 11/2/2011

 

Hotel ako investícia, SR & Bratislava

 

Hotelová investícia je nákladná investícia do nehnuteľností, kde návratnosť je dlhodobá a pohybuje sa približne na úrovni 12 – 15 let, v súčasnej dobe je v niektorých lokalitách treba počítať až 15-18 rokov (podľa typu investície, polohy hotela, parametrov financovania, atď.). Ak je však táto investícia uskutočnená kvalifikovane, možno ju považovať za bezpečnú investíciu, pretože trh s hotelovými službami je z dlhodobého hľadiska stabilný. V niektorých prípadoch, ak sa jedná napr. o pozemok/nehnuteľnosť s tzv. „prime location“, si to vyslovene „pýta“ realizáciu investície na hotel. V každom prípade však, keď sa investor rozhodne ísť do realizácie hotelovej investície, mal by tak robiť po dôkladnom zvážení, kalkuláciách, vypracovanej Feasibility Study, a pod., pretože prípadný recovering (zmena pre iné použitie) hotelovej investície by bol veľmi nákladný a ekonomicky ťažko únosný.

 

Ak sa pozrieme na situáciu v oblasti hotelových investícií v Európe, vo všeobecnosti možno povedať, že objem realizovaných hotelových investícií v posledných rokoch bol výrazne ovplyvnený ekonomickou krízou, ktorá sa naplno prejavila koncom roku 2008, resp. v priebehu roka 2009. Uvedené potvrdzuje aj spoločnosť HVS, ktorá vo svojom reporte European Hotel Transactions 2009 uvádza, že objem realizovaných hotelových investícií v Európe v rokoch 2006 a 2007 dosahoval rekordné hodnoty (konkrétne približne 20 resp. 18 mld. Euro), v roku 2008 však výrazne klesol na cca 6 mld. Euro. Následne, vplyvom recesie väčšiny európskych ekonomík, poklesu RevPAR (Revenue per Available Room), a rovnako aj „pozastaveným“ bankových úverov, bol v roku 2009 zaznamenaný výrazný pokles v objeme realizovaných hotelových investícií o 50% - na cca iba 3 mld. Euro, čo predstavuje pokles až o 85% v porovnaní s hodnotou z roku 2007! Z uvedeného vyplýva, že dopad ekonomickej krízy na cestovný ruch, hotely a hotelové investície je naozaj výrazný, a možno očakávať, že návrat k rekordným hodnotám rokov 2006 a 2007 bude veľmi zdĺhavý a ťažký, ak vôbec možný, a subjekty pôsobiace v cestovnom ruchu sa s týmto faktom budú musieť zmieriť a akceptovať ho. Zaujímavou skutočnosťou však je, že vplyv ekonomickej krízy sa v okolitých krajinách (Rakúsko, Maďarsko) výraznejšie prejavil u klasických mestských hotelov, než u hotelov s rozsiahlym wellness&spa zázemím, kde počet nových wellness hotelov narastal aj počas krízových rokov 2008 a 2009 (cca o 3%-9%).

 

Ekonomická kríza sa prejavila na objeme realizovaných hotelových investícií, a logicky tiež aj na ekonomike a výkonnosti hotelov, a to nielen v Európe, ale aj na Slovensku. Hotely sa snažia zmierniť dopady krízy hlavne racionalizáciou nákladov, revidovaním dodávateľských zmlúv, prácou s cenou, zvyšovaním starostlivosti o zákazníka, zlepšovaním svojich marketingových a PR aktivít, atď. Iba samotné znižovanie ceny ubytovania, prípadne tzv. cenová vojna, však nie je dlhodobo udržateľným ani správnym riešením. Cena hotelovej izby musí zaistiť aspoň amortizáciu investície, resp. jej reprodukciu. V súčasnej situácii, ktorú nie je možné z hľadiska prevádzkovateľa považovať za trhovo štandardnú, je teraz rada aj na majiteľoch hotelov, aby na seba prebrali zodpovednosť za vlastnú investíciu, vytvorili priestor na seriózne pokračovanie prevádzky hotela, a zriekli sa časti okamžitého „zisku“ v prospech strednodobej a dlhodobej výkonnosti hotela, čo je z hľadiska udržania hodnoty ich investície najvýhodnejšie riešenie.

 

Dôležitá vec, ktorú je treba mať na zreteli pri plánovaní otvorenia nových hotelových, resp. hromadných ubytovacích zariadení (HUZ) nie je len sledovanie nárastu izieb v danej lokalite, ale aj vývoja počtu ubytovaných hostí a ich prenocovaní v HUZ. Aby boli investície do nových ubytovacích zariadení (hotelových aj ostatných) na trhu uplatniteľné a mali vytvorené dobré podmienky na dopyt zo strany potenciálnych hostí je potrebné, aby počet ubytovaných hostí a ich prenocovaní rástol vyšším tempom ako počet novootváraných ubytovacích zariadení (resp. počet nových izieb). Uvedené tvrdenia možno vidieť aj v nižšie priloženom grafe, ktorý popisuje tempo nárastu počtu izieb v hromadných ubytovacích zariadeniach v Bratislave, spolu s trendom vývoja počtu ubytovaných hostí a ich realizovaných prenocovaní v týchto zariadeniach.

 

     

 

Pri detailnejšom pohľade na údaje v grafe vidíme, že k prvému výraznejšiemu nárastu izieb došlo v roku 2005, kedy v porovnaní s rokom 2004 narástol počet izieb v  bratislavských HUZ o 15,4%, pričom bol sprevádzaný takmer 10% nárastom počtu ubytovaných hostí a cca 20% nárastom počtu prenocovaní. Následne, v rokoch 2006-2008 počet izieb v bratislavských HUZ narastal cca 3-8%-ným tempom, a bol sprevádzaný približne 3-8%-ným tempom rastu počtu ubytovaných hostí a 3-6%-ným nárastom ich prenocovaní. Priemerný počet ubytovaných hostí na jednu izbu potom v uvedenom období predstavoval cca 140-142 hostí/izbu, resp. 279-288 prenocovaní/izbu. Rok 2008 možno tiež označiť ako „posledný rok rovnováhy“ na hotelovom trhu, kedy sa kríza naplno ešte neprejavila, a z údajov vidíme, že %-tuálna zmena nárastu nových izieb v HUZ v roku 2008 je miernejšia ako %-tuálny nárast ubytovaných hostí a ich prenocovaní. Naopak, skokové prehĺbenie krízy na bratislavskom trhu s ubytovacími kapacitami sa naplno prejavilo v roku 2009, kedy došlo k výraznému nárastu počtu izieb o 16,5%, za súčasného značného poklesu počtu ubytovaných hostí (-14,5%) a realizovaných prenocovaní (-14,1%). Uvedený výrazný pokles sa prejavil aj v značnom poklese priemerného počtu ubytovaných hostí/prenocovaní na izbu, ktorý potom v roku 2009 predstavoval 104 hostí, resp. 212 prenocovaní na 1 izbu. (Pozn.: skokový nárast nových izieb na bratislavskom trhu v roku 2009 bol do značnej miery ovplyvnený hlavne otvorením nových 5* hotelov Sheraton (232 izieb) a Kempinski (231 izieb) ).

 

Pokiaľ ide konkrétne o situáciu na bratislavskom hotelovom trhu, podľa nášho názoru je preň špecifický už aj vyššie spomínaný skokový nárast hotelových kapacít, pričom vzhľadom k veľkosti Bratislavy je to viac viditeľnejšie ako v ostatných metropolách Európy. V Bratislave sa v súčasnosti nachádza celkom cca 57 hotelov, z toho 53% z nich je v 4* štandarde, následne 36%bratislavského hotelového trhu pokrývajú 3* hotely, a zvyšných 11% pripadá na 5* hotelový segment, v ktorom za posledný rok došlo k nárastu hotelových izieb približne až o 90%! Ak sa pozrieme detailnejšie na situáciu na bratislavskom hotelovom trhu z hľadiska počtu hotelových izieb vidíme, že celková ponuka predstavuje cca 4 499 hotelových izieb v štandarde 3*-5*, pričom oproti roku 2009 hovoríme potom o takmer 70%-nom náraste v počte hotelových izieb v Bratislave. Ako možno vidieť aj na nižšie priloženom grafe, 5* hotely potom konkrétne v súčasnosti ponúkajú na trhu približne 486 hotelových izieb, 4* hotely disponujú ponukou cca 2 407 izieb (nárast o 23% oproti 2009), a 3* hotely ponúkajú približne 1 606 hotelových izieb (24%-ný nárast oproti 2009).

 

 

V súvislosti s vyššie uvedeným poklesom počtu hostí a prenocovaní na 1 izbu v bratislavských hromadných ubytovacích zariadeniach dochádza následne logicky aj k poklesu priemernej obsadenosti týchto zariadení, a teda aj hotelov. Zo štatistík spoločnosti STR Global vyplýva, že od marca 2008 začína dochádzať k dlhodobému poklesu obsadenosti bratislavských hotelov. Následne, v roku 2009 bola vykazovaná najnižšia priemerná obsadenosť bratislavských hotelových zariadení za posledných pár rokov (-16% oproti 2008), kde napr. konkrétne vo februári 2009 došlo k najvyššiemu prepadu obsadenosti oproti predchádzajúcemu roku (-40,7%). Klesajúci počet ubytovaných hostí a pokles obsadenosti sa prejavili aj v poklese priemernej dosiahnutej ceny za hotelovú izbu (ADR), ktorá v roku 2009 poklesla na 83,12 Euro (-17,2% oproti 2008), a v roku 2010 došlo k ďalšiemu skokovému prepadu priemernej dosiahnutej ceny na úroveň 70,3 Euro (-13,7%). Detailnejší vývoj obsadenosti a priemernej dosiahnutej ceny v bratislavských hoteloch podľa údajov spoločnosti STR Global v rokoch 2007-2010 znázorňujú aj nižšie priložené grafy.

 

 

 

 

Záverom možno dodať, že v súvislosti s nárastom počtu nových hotelových zariadení na Slovensku, resp. v Bratislave, sa zákazníkom zvyšuje možnosť výberu konkrétneho hotela, a zároveň rastie aj ich tlak na vyjednávanie o cene za ubytovanie. Zákazníci sa stávajú nároční na ponúkané služby a dožadujú sa, aby boli poskytnuté v kvalite zodpovedajúcej deklarovanému štandardu. Aj v súčasnej dobe sa na trhu nachádza mnoho ubytovacích zariadení, ktoré nezodpovedajú svojmu deklarovanému štandardu, tu však možno očakávať, že trh, resp. dopyt potenciálnych hostí „prečistí“ tento súčasný stav previsu ponuky nad dopytom a existencie mnohých zastaraných a nemoderných ubytovacích zariadení. Následne možno potom očakávať, že vplyvom zostrenej konkurencie a bojom o zákazníka z trhu „odídu“ hotely, ktoré nesplňujú aktuálne očakávania zákazníkov, a donedávna „žili na vlne nedostatku inej alternatívy klienta“. V prípade, že k tomu bude dochádzať, dotkne sa to teda výraznejšou mierou hotelov, ktoré majú horšiu polohu (napr. ďaleko od centra mesta, ťažko dostupné MHD, ..), sú zastarané a opotrebované, neponúkajú kvalitné služby, nedisponujú širokou škálou doplnkových služieb, a pod. V nedávnom období sa napr. aj v Prahe hovorilo o tom, že niektoré hotely sa budú zatvárať alebo budú prestavané na byty. Zatiaľ však podľa našich informácii k ničomu podobnému nedošlo (s výnimkou ojedinelých prípadov u hotelových apartmánových rezidencií, kde už tento „ústupová varianta“ bola pripravená), a z ekonomického hľadiska považujeme prestavbu fungujúceho hotela na byty vo všeobecnosti za ekonomicky neúnosnú; toto riešenie je na rade vtedy, keď už iná alternatíva nie je.

 

 

 

Ing. Lucia Šalková

Senior Manager Prague & Bratislava

Labartt Hospitality s.r.o. 

Scrieți despre noi
 

Development News 1-2/2014

GUEST, december 2011/januar 20